陈真诚：房市继续低迷滞销还将蔓延

文/陈真诚

（原文载《生活新报》）

 

[导读：全国性房地产市场，都将水涨船高，水落船低…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

2011年7月6日，央行宣布再次加息。从2011年7月7日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是2011年里的第3次加息,也是2010年加息周期启动后的第5次加息。至此，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%，五年期以上的贷款利率达到7.05%，房贷利率升至近10年来的最高水平。

这次加息，尽管并非冲着房地产调控而来，其目的主要是为了打击通货膨胀、降低负利率，但无疑将部分增强资金回流银行的吸引力，通过直接加大贷款的资金成本既影响通胀预期，更将与房地产调控政策等宏观调控政策效果叠加，直接影响房地产市场预期，影响市场参与各方的心理及其行为，而这种影响要大于加息本身。

从2010年4月开始，中央政府开始了新一轮房地产调控。2011年初，调控进一步加码。今年以来，自住性需求纷纷持续观望乃至弃购，投资投机性新增需求基本被逐出市场，全国性市场持续低迷，成交持续大幅下跌，不少地区房价已开始下降，虽然迄今为止房价下降幅度不是太大。

到2011年12月份，全国性房地产市场普遍出现了持续滞销的现象，不少楼盘一直零成交。在一线城市，成交持续大幅下降，房价也已下降，直接或变相降价销售的楼盘越来越多。不少二、三线城市甚至更小的城市，市场也是低迷。事实说明，房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场。而且，新增供应正不断增多，库存正不断增大，市场已经开始显露出供大于求的危机。

2011年12月9日召开的中央政治局会议、2011年12月12日-14日召开的2011年中央经济工作会议相继提出，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。目前来看，明年，乃至将来更长时间内的一段时间内，房地产调控政策及执行不会放松。

再则，目前高物价压力依然很大，通货膨胀形势依然严峻。

统计数据显示，2011年5月份CPI同比上涨5.5%，6月份CPI同比上涨6.4%，创35个月以来新高，说明通货膨胀已是严重。7月7日这次加息后，3.5%的一年期存款利率，与5月份CPI为5.5%、6月份CPI为6.4%相比，负利率仍在继续，且幅度不小，而且还在扩大。事实上，7月份CPI同比上涨6.5%，创36个月以来新高，证明通货膨胀已是严重。其后，从8月份开始，CPI同比上涨的涨幅出现下降。8月份CPI同比上涨6.2%，9月份CPI同比上涨6.1%，10月份CPI同比上涨5.5%，到11月份CPI同比上涨4.2%，数字上看起来创下了14个月以来的新低。但应该看到，目前通货膨胀压力依然很大，物价总水平处于高位，而且存在去年的高基数影响到今年的同比数据问题。而且，CPI同比涨幅数据并不能完全有效地反映出现实的通货膨胀问题。更何况，即便11月份CPI同比上涨4.2%，依然较国际上公认的3%这一警戒线高出不少。2011年7月7日起再次加息后，3.5%的一年期存款基准利率，与11月份CPI同比上涨4.2%相比，显示存款利率依然为负，差值依然不小，说明长时间负利率的现状仍未改变，说了很就的让利率转正还任重道远。

当然，也要看到，猪肉、大白菜等部分食品物价已经有了部分下降，但下降的幅度还有限，现实价格依然过高，而绝大多数商品物价并没有下降，依然虚高，说明通货膨胀的压力依然不小，打击通货膨胀、让物价全面性地回调下降的任务还很艰巨。否则，时间持续太久的通货膨胀，全面性过高的物价，越过在一个相当周期时间内微幅、适当的物价涨幅或可在一定程度上刺激部分消费需求这一临界线以后，往往就会导致公众不敢消费，或压缩消费支出计划、减少消费购买量，以应对未来可能存在的不确定性消费乃至生活风险。这种持续通货膨胀、全面性物价过高对公众消费的抑制，不利于扩大消费，不利于通过扩大消费内需来刺激经济增长，加大经济下行的风险。

2011年12月9日召开的中央政治局会议、2011年12月12日-14日召开的2011年中央经济工作会议相继提出，当前我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍很突出，经济增长下行压力和物价上涨压力并存。明年继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。必须统筹处理速度、结构、物价三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效防范经济运行中的潜在风险放在宏观调控的重要位置。实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，深化改革开放，保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。

因此，政府还将继续打击通货膨胀。为打击通货膨胀，货币政策短时期内还难以转向，难以出现大的松动，信贷还将继续结构性紧缩。在2011年11月30日宣布下降0.5%的存款准备金率之后，央行在未来是否继续多次或大幅下调存款准备金率这一问题上理当相当谨慎。甚至，将来，为继续打击通货膨胀，改善或扭转持续的负利率问题，或将继续加息（可能是非对称方式加息）。如果不再继续加息，那短期内降息的可能性也不大。

不难理解，决策层决定明年继续实施“稳健的货币政策”，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，本文作者陈真诚认为，这些无疑将进一步影响房地产市场预期、参与者的心态及其行为。

在明年，随着房地产调控的进一步推进，房地产调控政策的进一步强化落实，房地产市场继续向下调整，包括更多非一线城市甚至更低级城市在内，各地市势还将继续冷清，成交还将继续低迷，滞销之势还将蔓延，蔓延至更多城市，包括一些没有出台限购政策的城市，一些二三线城市甚至更低级城市，目前还相对不冷、降温比较慢的城市。也就是说，将来，全国性房地产市场，都将水涨船高，水落船低。

在这种市场形势下，从2011年下半年开始，到明年，更多房企或将加入到降价阵营“以价换量”以回笼资金。同时，房价下降的幅度或将加大，房价下降的速度或将加快。为此，建议开发商及时调整市场预期、经营心理和企业战略，以积极应对市场异变。（《生活新报》原文“房地产滞销将蔓延”网络地址：http://www.shxb.net/html/20110711/20110711_284510.shtml，有兴趣的读者可以将之与现实对照下）

[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

 

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