陈真诚：当心出现僵尸楼盘
文/陈真诚
（相关内容平面文章见：《今日楼市》、《南方都市报》）
[导读：如果开发商对市场、政策走势判断错误，或受一些舆论或报告误导，采取错误的决策，继续观望或坚持不有效降价促销，不主动采取积极的营销策略，就要当心其待售楼盘可能变成价格依然高定但持续卖不掉的死盘即“僵尸楼盘”，企业可能变成持久地难以继续活化经验的“僵尸公司”，失去取得下一轮竞争的机会或相对优势，甚至可能被市场淘汰…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
11月19日，中国人民大学经济研究院发布《中国宏观经济形势分析与预测报告》称，地方政府无法承受超过20%的房价下滑，宏观经济难以承受30%房价的回落。2012年第二季度地方政府将放松房地产市场的政策监管，第三季度中央政府将缓慢放松“限贷”政策，并逐步采取一系列对冲政策，最终放松“限购”政策。该院副院长刘元春表示，地方财政和宏观经济难以容忍25%的房价回落，2012年房价回落不会超过25%。房价下降幅度接近20%时政府应考虑调整房地产政策。
对于这个报告的建议及其所罗列的预测数据和判断明年三季度中央政府将放松调控政策等内容，不能不说深感质疑与担忧。
首先，令人质疑的是，不知道这个报告的建议及其罗列的系列预测数据的计算依据和明年三季度中央政府将放松调控政策的判断依据是什么？需要时间的检验，目前只能说是暂时性的悬案。
近年来，房价持续大幅上涨，非常不正常，导致或引发或潜伏了系列社会经济问题，使得经济结构被扭曲，经济增长质量因房价泡沫和物价泡沫而降低，经济增长数据中充斥了水分。持续的房地产调控的目的之一，就是要让不正常的高房价以及高地价合理下降，这不仅仅是为了解决民生、化解或消除潜伏着的社会矛盾问题，更是关系到调整经济结构、提高经济增长质量从而使经济能做到可持续健康发展。无疑，目前的房地产调控和物价调控，本就是为了挤出房价泡沫和物价泡沫，让被扭曲的经济结构矫枉过正，提高经济增长质量。
由于多年来快速大幅上涨，看待房价问题，不应只看到涨跌速度或幅度，还应看到其现实价位和调整后的价位。
无需多言，相比2005、2006年，几乎所有大中城市的房价已经是呈数倍地上涨。且不说房价该不该下降20%或25%或30%，但可以肯定地说，如果房价下降30%或更多，也只是正常的回调，不会对追求质量的经济增长造成多大实质影响，只是降低了经济增长对房地产的过度依赖。
更何况，房价下降30%后，价格将依然很高。一旦下降惯性已经形成，就可能进一步影响市场心态和预期，增加继续下降、加大降幅的可能。
目前，虽然降价潮已在全国蔓延，但就整体市场而言房价还处于僵持阶段。本文作者陈真诚认为，就当前市场实际情势而言，这种僵持还会持续一段的时间。也就是说，要使调控真正见效、房价下降到合理价位，还需不短的时间，也许明年内都不能完成目标。
中央政府一直强调坚定不移地继续坚持房地产调控，“限购”、“限贷”等调控政策不会放松。
就经济论经济，就房地产谈房地产，无需讳言的是，本届政府在房地产调控、房价管理方面广受诟病，在明年所余下的任期内松动房地产调控的可能性几乎没有。
明年政府换届后的新一届政府，如果在调控没有达到目标、房价下降不到位时就贸然松动政策放松调控，无异于2008年的救市，其结果可能导致房价再次报复性大幅上涨，那其可能要冒的经济风险将非常之大，甚至可能激化所潜伏的一些社会矛盾。
基于正常情况来看，按道理来说，就国家经济治理经验和基本的政治逻辑而言，在是否松动房地产调控或即便将来可能要松动松动房地产调控但需考量选择什么时间及采取什么办法、以什么方式等方面，新一届政府应该将会相当谨慎。一般而言，明年政府换届后的新一届政府，在到时就任后约半年的时间内即明年内，是不会贸然松动房地产调控政策放松房地产调控的，是不会在刚经历过持续多年的房地产泡沫和近年形势逼人的通货膨胀而房价物价上涨风险警报尚未解除之际就做出大的经济政策调整的，即便经济增速可能下降。
因此，断言明年第三季度中央政府将放松“限贷”政策并最终放松“限购”政策，是难以成立的。
其次，令人担忧的是，这个报告将可能误导市场。由于市场已步入下调周期、房价已开始下降，消费者的预期、心态已基本定型，因此被误导并因之产生错误决策、造成损失的主要可能是开发商。
今年来，房地产市场持续低迷，成交持续大幅下降。8月以来，多地房价普遍下降，但成交依然在大幅度下降。即便一些楼盘降价幅度已接近甚至超过30%，但房子依然难卖，其实卖得也不是火暴，甚至可说成交依然低迷。一个重要的原因是，调控改变了市场预期，房子有限降价后未必能卖得动。正在观望的卖方目前不愿意大幅降价，而消费者买涨不买跌，希望等到房价降到心理价位才准备入市，于是持续观望、弃购，因此就出现了僵持。本文作者陈真诚认为，这种低迷而僵持的市势继续下去，无疑将加大开发商卖房、去库存、回收现金确保资金链不断裂的压力。
正如已决定采取冬天策略的万科总裁郁亮所说，房价回到合理水平是大势所趋，降不降价主要是一个开发商意愿、经营决策问题，不是能不能的问题，这跟利润、成本没关系。如果开发商能审时度势，采取积极策略，放弃观望，及时抢先进行有效地降价促销，也许能取得比较优势，赶在价格相对高位时尽可能快而多地卖房，能好好过冬。相反，如果开发商对市场、政策走势判断错误，或受一些舆论或报告误导，采取错误的决策，继续观望或坚持不有效降价促销，不主动采取积极的营销策略，就可能走向反面。如果真实那样，就要当心其待售楼盘可能变成价格依然高定但持续卖不掉的死盘即“僵尸楼盘”，企业可能变成持久地难以继续活化经验的“僵尸公司”，失去取得下一轮竞争的机会或相对优势，甚至可能被市场淘汰。（《南方都市报》载文“‘明年第二季度放松调控’是误导市场”网络地址：http://gcontent.oeeee.com/e/a4/ea4a443e06d41e74/Blog/09d/3ed363.html）
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
阅读推荐：
下调房价无需再出调控新政 MP3：房产暴利有多大
房地产市场已出现核心异变 视频013：调控下的楼市怪圈
销控营销或将不灵 视频012：楼市真降还是假摔
金九已梦碎银十或泡汤 视频011：房地产的非典型谋杀
民间借贷将降温崩盘可能性不大 视频010：价格洼地的命运
年内房价大降可能性不大 视频009：买期房还是现房
持续高通胀后或将迎来滞胀 视频008：补贴能否阻止楼市下跌
别捡片鸡毛就当令箭 视频007：人民币贬值便宜了谁
两块短板严重影响房调效果 视频006：内忧外患降息能否解困
房价最终或不止下降50% 视频005：政府补贴买房是劫贫济富
打击违法用地和囤地须两手一起抓 视频004：退房风波（下）
房地产调控加码三大信号 视频003：退房风波（上）
加息或将延续至明年 视频002：一线危机（下）
过剩或成商品房市场普遍现象 视频001：一线危机（上）
开发商没钱拿什么玩转型
对投资行为不宜过于道德批判
非一线市场房地产泡沫更易破灭
地方政府急了
金融调控政策将继续收紧
开发商民间融资越早越好
陈真诚英文版国际主页正式上线
别做高房价的麦田守望者
房地产大逃离
尴尬房产税源于政府正经歪念
房地产反暴利是伪命题
价格泡沫破灭离我们有多远
房价或将再次疯涨
蔬菜危机或引发价格泡沫破灭
央行加息更多房企将抛盘逃离
迪士尼主题概念地产如迷如雾
加息重击房价预期
国美危机的反思
老百姓对负利率很不舒服
征税空置房调控存量房
房地产市场或将价量齐跌
地方政府身上更应流着道德的血液
政府当务之急应赶紧降税减负
房产税涉嫌保护既得利益
房企资金链将断？别吓唬人
房价调控表态需挤掉语言泡沫
央行应放弃低利率
别让房产税落入阴谋陷阱
央行还应多次加息
好别墅要做到“五讲四美”
关于海南房价，我就这样“被标题”
我没说过海南房价将下降80%
不加息等于鼓励财富掠夺
打击空置房或成未来调控发力点
近期房价上涨之主因内幕
生物低碳楼盘或最具购买价值
中小开发商或将死掉一批
有些闲置土地囤积了17年
大量空置房或逼出空房税
政府应积极支持生物低碳地产开发
民间融资成本大涨年利率最高达96%
房地产泡沫没有破灭
警惕地产“低碳”被滥用
生物低碳已被楼盘用作营销噱头
生物低碳提升消费者的购买价值
地产低碳不能设下使用成本陷阱
开发商不降价的秘密
房市调控或出现水中挤海绵现象
揭穿开发商的低碳谎言
如果女人都走光了…
前方向左，雨后秋阳
房价下跌的富人之忧穷人之虑
房价下跌50%房地产也不会崩盘
资源性非民生地产依然值得投资
国家经济与百姓生活谁服务谁
土地调控将越来越严
警惕银行地产风险互动爆发
给您推荐几个小区：金山金海岸花园 金山蓝色收获 金山石化10村 金山辰凯花苑