陈真诚：十大因素加力推动房市调整
文／陈真诚
（平面版文章载12月9日《生活新报》）
[导读：在种因素可能形成一股合力，推动房地产市场加速深度调整…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
没有最低，只有更低，没有最冷，只有更冷……这可以说是目前房地产市场实际情势的写照。
在限购、限贷、房产税等房地产调控政策的持续作用下，刚刚过去的１１月，全国市场依然一片惨淡，甚至比之前显得更为冷清，各地市场成交量继续大幅下降，降价的楼盘、加入降价阵营的开发商越来越多，一些楼盘的降价幅度也越来越大。如今，时近年底，降价潮正在蔓延，全国房地产市场的冷清之势还在继续，正向深度调整的方向继续迈进。而多种迹象显示，推动房地产市场加速深度调整的力量正在增加。
首先，明年房地产调控将继续。
在目前房地产调控、房地产市场调整的敏感期，决策层多次反复强调，下调房价是国家既定的政策，继续坚持房地产调控不放松，坚决将房地产调控进行到底。
如，10月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝强调说，“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”温家宝总理的这次讲话，再次强化了房地产调控政策不会有丝毫松动的预期。
只是，其后，10月24日-25日温家宝总理在天津调研时强调，要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调。接着，10月29日，国务院常务会议召开，部署近期经济工作，再次重申宏观经济政策适时适度进行预调微调这一说法。再加上之前的10月3日至4日，温家宝总理考察浙江绍兴和温州，要求妥善处理温州企业资金链断裂问题。于是，有舆论以此为依据认为中央政府可能会松动房地产调控。这种舆论，并已传导至房地产市场预期，并开始影响部分人的心态和行为。
然而，最近，决策层的系列表态，释放的信号显示，有人预期中央政府松动房地产调控只是幻想。如，10月29日召开的国务院常务会议，重申了要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，还明确指出要促进房价合理调整。11月29日，温家宝总理在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨。12月1至2日，李克强副总理在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。之前的11月27日，国务院副总理李克强在接受凤凰卫视独家采访时表示，表示，政府的宏观调控明年还会继续实行当前的遏制房价过快上涨的政策，会按照既定政策执行下去，同时在保障性住房的品质，公平分配上加强监管。
这些说明，中央政府把房地产调控坚持到底的决心仍然十分坚定，短期内房地产调控不存在松动的可能。
据悉，近期，国务院分管领导多次就房地产调控的问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松，预期新一届政府还将继续房地产调控。
预期，即将召开的中央经济工作会议，仍会强调针对房地产市场的调控政策不变。
可见，至少在明年内，房地产调控还将继续。
这些政策信号和市场预期，无疑会促使更多的人放弃对中央政府可能会松动调控的幻想，影响业内心态，强化市场继续深化调整的预期，推动市场加速调整。
其次，限购将继续。
目前由于今年执行限购的城市中有不少城市的限购政策即将到期，据报道，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，如果没有极其特殊情况，地方政府需要在政策到期之后对限购政策进行延续。除此之外，住建部还知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”等系列主旨精神。
在住建部知会之后，１２月６日，海口市率先对外表态称，将根据国务院有关要求严格调控房地产市场，继续执行限购政策，限购令没有期限，不会松绑。此外，广州市、深圳市有关部门也表示，目前没有取消限购政策的时间表，将继续执行限购政策，接下来不会放松房地产调控政策。而在早前，北京房地产业协会秘书长陈志曾披露，限购政策将纳入北京市基本住房制度，意味着短期内不会松动。
预期，那些限购政策即将到期、目前还没有表态回应住建部知会的城市，会陆续表态或出台政策继续执行限购政策。基于目前中央政府的态度和现实市场形势来看，虽然限购政策作为一种临时性举措，但在明年放松的可能性很小，可能维持相当一个时期，同时进一步细化其他房地产调控政策或措施。
第三，房产税或推进实施。
有迹象显示，为防止房价反弹，在延期限购政策之外，决策层还储备有多项房地产调控政策，或仍在研究相关政策或措施储备。如，中央政府会在如限购这种政策退出之前，先设定如可能从明年起加快推进房产税改革这样的后续政策，避免出现政策的“空档期”。
１１月底，财政部部长谢旭人撰文表示，今后将进一步改革完善税收制度，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。最近财政部部长助理王保安也表示，将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。财政部财政科学研究所所长贾康最近也称，未来房产税进一步推开的大方向已经明确。今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。
种种迹象显示，明年起房产税会进一步推开，扩大房产税征收范围，或有更多城市征收房产税，并覆盖到存量房产，以打击炒房囤积房源。也就是说，限购政策可能要等到房地产税全面铺开并且发挥作用之时才会退出市场。
第四，货币政策难有大的转向。
虽然１１月３０日央行宣布从１２月５日起下调存款准备金率，但并不意味着货币政策转向。目前来看，明年中国经济仍将面对比较严峻的反通胀压力，货币政策转向的可能性不大。
更何况，这次下调存款准备金率，更非针对房地产业的专门性政策松动或定向救市，对房地产市场没多大影响。
预期，即将召开的中央经济工作会议，仍会强调针对房地产市场的调控政策不变，针对房地产市场的金融政策仍将继续。
另一房面，短期内降息的可能性不大，而不排除继续加息以打击通胀的可能。
第五，限贷政策难变。
最近，银监会重申要求银行业金融机构继续地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求。
11月17日，银监会发布2011年第三季度《中国银行业运行报告》，继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的规范清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等，是“重点风险领域的监管工作”。该报告称，针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，严格执行差别化房贷政策，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。该报告称，银监会要求银行业金融机构筑牢与民间借贷市场的防火墙，同时，继续认真落实“三个办法一个指引”等贷款新规，切实做好贷款“三查”和全流程管理，防止信贷资金被违规挪用进入民间借贷市场。
11月底，银监会主席助理阎庆民在出席一个金融会议时指出，房地产开发贷款、按揭贷款等与银行业息息相关，房地产的相关政策出台后，房价出现了一些调整，因而要高度关注如何防范房地产贷款的风险。特别是按揭贷款，如果完全依靠银行过度消费，势必产生价格泡沫。
此前，银监会党委书记、主席尚福林在出席2011年第二期优秀中青年领导干部培训班开学典礼时也要求，当前特别要做好地方政府融资平台贷款、房地产贷款、理财业务、影子银行等主要风险的防控工作。
可见，房地产金融政策不会松动，限贷政策难变，还将继续。而在实际中，由于市场已经步入下调周期，房价已经开始下降，意味着用于抵押贷款的房地产资产（含土地和房屋）价值可能贬值，房地产贷款风险增加，因此，商业银行在对待房地产贷款，无论是开发贷款或是个人购房按揭贷款，会从严从紧。房地产金融抽紧，贷款变难，将会使得房价乃至整个房地产市场进一步缺乏资金面的支持，强化房地产深化调整预期，推动房地产市场加速调整。
第六，大开发商带头降价，引发头羊效应。
１１月，一些大型开发商的销售大幅下滑，库存大幅增加。如，碧桂园11月的销售额环比10月减少43%，万科11月的销售额同比下降35.58%，招商地产的库存创400亿新高。这种严峻的市场形势，可能会导致更多的大型开发商祭出降价或加大降价幅度等以促进销售的措施。如万科，已明确进入了“过冬”策略，已经在全国多地降价促销。沪上龙头房企绿地也玩起了大家一看就知是营销的噱头的承诺三年后溢价回购，还有其他一些开发商也早已使出了“保值回购”与“增值回购”这种“另类”促销手段，尽管不被市场看好。不难想象，这些大型房企祭出降价或加大降价幅度等促销手段，将加大市场进一步深度调整、房价增幅加速下降的预期，引发房价下降的头羊效应，更多的开发商或将效仿降价，因而成为最能加大推动房地产市场深度调整的市场力量之一。
第七，不同层级市场间正逐级产生降价传导效应。
在一线城市与二三线城市、三四线城市这些不同层级的房地产市场之间，本文作者陈真诚认为，客观上存在着降价（或涨价）的逐级传导效应，彼此之间存在着时间差。也就是说，二三线城市的市场变化往往会比一线城市慢一拍，三四线城市的市场变化往往会比二三线城市慢一拍。
在之前房价上涨期间，不同层级市场间的涨价传导效应很明显。如今，房价已从一线城市开始下降，降价市势并已向低层级市场传导，降价传导效应正在不同层级市场间逐级产生。
近期，一线城市的房价下降趋势更为明显，更多的楼盘加入了降价阵营，如上海降价的楼盘占比近五成，北京、深圳多家楼盘降价。一线城市的降价潮，正向全国蔓延，目前已经传导到了二三线城市。在一些二三线城市，降价楼盘也已占到了两成以上。二三线城市从一线城市传导而来的降价潮，可能将对三四线城市形成更强的降价传导效应。在这种逐级传导的降价传导效应影响下，房价下降、市场整体下调的共识可能会在三四线城市突然被强化，深化调整的速度或加快。如此之下，接下来，三四线城市的市势，或将很快变得比一二三线城市更惨淡。
这种由一线城市向二三线城市传导再向在三四线城市传导的逐级传导效应，传导至最低级市场，引发其房价快速下降、市气快速转冷后，又会反向传导，即反过来影响比之层级要高的市场，并逐级影响，强化整个房地产市场深化调整的预期，推动整个房地产市场加速深化调整。
第八，民间借贷危机导致借款炒房者抛盘套现。
最近，温州再次出现企业资金链断裂、民间借贷危机升级的信号，鄂尔多斯房地产泡沫破灭、民间借贷深陷危机，本文作者陈真诚认为，这些可能使市场信心受挫，导致社会公众继续抽资，加大借款炒房者的资金压力，进而导致更多的投资投机客降价抛盘套现。
应该说，对温州等地的部分借钱炒房者来说，民间借贷危机的影响还没有真正到来。随着时间的推移，部分通过民间借贷借钱炒房者的借款期限可能到期或即将到期，房价下降后导致其所囤房屋资产贬值，可能加大其债权方更担心其偿还债能力而更加催促乃至逼迫着其及时归还借款，而房价下降、市场继续向下调整的当下，其所持有囤房如不有效降价则难以卖出套现以归还借款。于是，一些借款炒房者，或将加大降价幅度抛盘套现，以归还借款。当然，也许有一些炒房者，其所囤房屋如果加大幅度降价后出现资产财富值大幅缩水，或即便有一定幅度降价后依然卖不掉，不能或不够及时归还所有的借款，就可能引发系列社会经济问题。这或应该就是民间借贷的真正危机之处，目前来看民间借贷爆发真正危机的时期还没到来。
第九，地价下降影响房价预期。
各地土地市场日益冷清，成交地价持续大幅下降，将会进一步影响房价预期，导致更多消费者继续观望甚至弃购，开发商则可能放弃观望，加入到降价阵营。
第十，外资加速出逃向房地产市场抽血。
央行数据显示，10月份，累计外汇占款余额为23.29万亿元，较上月下降893.4亿元，为2003年12月以来即近八年来的首次下滑，说明热钱正流出中国。
而且，在欧债危机继续、迪拜破产阴霾再现等因素的影响下，最近，至12月8日，人民币汇率再次跌停，出现七连跌。目前，市场上人民币由升值预期转为贬值预期，虽然不能就此说人民币将停止升值，但本文作者陈真诚认为，至少可以说在近期内人民币升值预期下降，可能导致更多热钱加速流出中国以避险、更多外资抛售在华房地产资产，降低房地产等人民币计价资产的估值。
即便外资投资或抛售房地产在整个市场中占比不大，但这种市场表现和资产价格走势预期，足以进一步降低房地产投资回报预期，加大房价乃至整个房地产市场深度调整的预期。
尽管热钱流出、人民币升值预期弱化、贬值预期强化可能只是一个相对不长时期内的阶段性市场现象，可这种现象正好出在房价下降、房地产市场步入调整周期的关键时期，撞在“风口”上，对房价走势、整体房地产市场走势的当前影响或不可小视。
综上所述，各种因素可能形成一股合力，推动房地产市场加速深度调整。这种经济形势、市场实际情势，可能使得房地产市场进一步调整，使得市势继续冷清，成交继续低迷，价格继续下行。因此，本文作者陈真诚再次建议，开发商别对对房地产调控将松动、房价将触底回涨等抱太多幻想，还得要想办法促进销售，回笼现金，或通过其他途径采取其他措施融资，以安全地度过这个冬天，做好准备迎接下一个春天。
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
阅读推荐：
货币政策在刀尖上跳舞 MP3：房产暴利有多大
当心出现僵尸楼盘 视频013：调控下的楼市怪圈
下调房价无需再出调控新政 视频012：楼市真降还是假摔
房地产市场已出现核心异变 视频011：房地产的非典型谋杀
销控营销或将不灵 视频010：价格洼地的命运
民间借贷将降温崩盘可能性不大 视频009：买期房还是现房
年内房价大降可能性不大 视频008：补贴能否阻止楼市下跌
持续高通胀后或将迎来滞胀 视频007：人民币贬值便宜了谁
两块短板严重影响房调效果 视频006：内忧外患降息能否解困
房价最终或不止下降50% 视频005：政府补贴买房是劫贫济富
打击违法用地和囤地须两手一起抓 视频004：退房风波（下）
房地产调控加码三大信号 视频003：退房风波（上）
加息或将延续至明年 视频002：一线危机（下）
过剩或成商品房市场普遍现象 视频001：一线危机（上）
开发商没钱拿什么玩转型
对投资行为不宜过于道德批判
非一线市场房地产泡沫更易破灭
地方政府急了
开发商民间融资越早越好
陈真诚英文版国际主页正式上线
别做高房价的麦田守望者
房地产大逃离
尴尬房产税源于政府正经歪念
房地产反暴利是伪命题
价格泡沫破灭离我们有多远
房价或将再次疯涨
蔬菜危机或引发价格泡沫破灭
央行加息更多房企将抛盘逃离
迪士尼主题概念地产如迷如雾
加息重击房价预期
国美危机的反思
老百姓对负利率很不舒服
征税空置房调控存量房
房地产市场或将价量齐跌
地方政府身上更应流着道德的血液
政府当务之急应赶紧降税减负
房产税涉嫌保护既得利益
房企资金链将断？别吓唬人
房价调控表态需挤掉语言泡沫
央行应放弃低利率
别让房产税落入阴谋陷阱
央行还应多次加息
好别墅要做到“五讲四美”
关于海南房价，我就这样“被标题”
我没说过海南房价将下降80%
不加息等于鼓励财富掠夺
打击空置房或成未来调控发力点
近期房价上涨之主因内幕
生物低碳楼盘或最具购买价值
中小开发商或将死掉一批
有些闲置土地囤积了17年
大量空置房或逼出空房税
政府应积极支持生物低碳地产开发
民间融资成本大涨年利率最高达96%
房地产泡沫没有破灭
警惕地产“低碳”被滥用
生物低碳已被楼盘用作营销噱头
生物低碳提升消费者的购买价值
地产低碳不能设下使用成本陷阱
开发商不降价的秘密
房市调控或出现水中挤海绵现象
揭穿开发商的低碳谎言
如果女人都走光了…
前方向左，雨后秋阳
房价下跌的富人之忧穷人之虑
房价下跌50%房地产也不会崩盘
资源性非民生地产依然值得投资
国家经济与百姓生活谁服务谁
土地调控将越来越严
警惕银行地产风险互动爆发
给您推荐几个小区：金山金海岸花园 金山蓝色收获 金山石化10村 金山辰凯花苑 金山海棠新村 金山临源一村