天量住宅存货狠压房价

昨天，我们完成了一份报《10大典型城市住宅存销比再创新高》的报告，对于影响市场短期发展的三要素中的存货，进行了深入的分析和研究。结果发现当前一二线城市的房地产市场：形势是严峻的，道路是曲折的，降价是必然的。摘出几个要点，与大家分享。

截止2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与去年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。其中，一线城市中广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。库存量的继续增长，反映出年底楼市依旧低迷，虽然多数城市房价有所松动，，部分开发商也开始打折促销，但是仍难以带动楼市的整体回暖。

截至2011年12月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，再度创下近两年来的新高，典型城市新建商品住宅存销比已经连续2个月处于过大区间。图6数据显示，自2011年以来，住宅存销比整体呈现出快速上涨的态势，特别是临近年末之际，尽管房价环比涨幅开始下降，但是受“买涨不买跌”心理的驱使，不少购房者开始选择持币观望。

图8  2010年以来10个典型城市新建商品住宅存销比走势

长期来看，商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一。而商品房的施工面积和新开工面积的是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标，因此，商品房的施工面积和新开工面积将会对未来商品房存销比变化产生一定的影响。本报告以商品房新开工面积和销售面积的比值、房屋施工面积和销售面积的比值两个指标，来反映商品房供求关系，在现有的市场条件下，比值越大，越说明市场供大于求，比值越小，说明市场供不应求。

从新开工面积上看，2011年1-11月份，房地产开发企业新开工面积共计17.5亿平方米，同比增长20.5%，尽管增幅比去年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看，2011年1-11月份，房地产开发企业施工面积共计37.6亿平方米，同比增长26.0%，增幅处在历史高位。可见，尽管在持续的调控政策下，楼市长期处于低迷期，一些开发商市场信心不足，对某些项目推迟开工，但是整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1-1.5年，商品房供应量仍保持较大规模的供应。

从商品房销售量来看，2011年1-11月，全国商品房销售面积85953万平方米，同比增长8.5%，增幅与1-10月相比下降1.5个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅，且仍呈现出持续回落的态势。

从商品房供求关系来看，2011年1-11月，全国商品房新开工面积和销售面积的比值为1.95，施工面积和销售面积的比值为4.20，比值与2008年水平相当，可见目前商品房市场处于明显的供大于求状况。在中央政府坚持调控政策不放松的情况下，预期明年这一供求趋势还将延续，这就意味着在建工程存量很大，从而会推高未来可售住宅

规模，至少2012年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。

图16  2000年以来全国商品房供求关系走势

数据来源：上海易居房地产研究院测算

存货情况发展趋势判断

2012年一季度楼市将继续深度调整

虽然开发商在2011年末加速推盘并加大打折促销的力度，但并未带动成交量的上扬，12月份，10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%，反映出市场需求依然疲软。受春节假期的影响，购房者的热情将一步减退，1-2月份是楼市的传统的淡季，成交量难以明显回升；另外，在商品住宅供求比持续上升的形势下，购房者持币观望的情绪依然浓重。因此，预计一季度住宅成交量将继续徘徊在底部，楼市将继续深度调整。

2012年上半年存销比将进一步升高

12 月的中央经济工作会议明确：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。12月23日住建部部长姜伟新发表讲话：继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，表明2012年房地产行业将延续从紧主基调，这将带给房地产开发企业更为严峻的考验。因此，资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，因此，预计2012年上半年供应量还将进一步加大；但另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。

2012年下半年存销比预计将出现回落

自2011年四季度开始，房地产调控政策底部就已经出现，因此，2012年调控政策不会进一步加码了，只会一点点放松，预期在中期前后将开始逐步放松。一方面，2012年国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控；另一方面，2012年房价还将继续下跌，尤其是持续下跌至下半年，调控效果会趋于显著化，调控目标接近实现，也就具备了放松调控的依据和条件。但是，这次房地产调控政策的放松将是局部的、小幅的、慢节奏的，难以出现2008年四季度的放松力度。

预计随着房地产调控政策的逐步放松，尤其是2012年年中前后，调控政策有望出现明显的变动，受到长期压制的投资投机性需求有望大批入市，刚性需求也将会择机出手，市场需求的释放必然会带动楼市的复苏。受成交量大幅上扬的影响，以及新开工面积增幅的持续回落，预计2012年下半年，新建商品住宅的存销比有望回落。

给您推荐几个小区：金山金海岸花园      金山蓝色收获      金山石化10村